تهرانامروز: معاملات در بنگاههاي املاك قفلند. نه كسي ميفروشد نه كسي موفق به خريد ملك ميشود. فرقي نميكند كه سرمايهگذار بازار مسكن باشي يا مصرفكننده واقعي اين بازار! بازار مسكن آنقدر در خواب زمستاني فرو رفتهاست كه خيال ندارد تكاني به خود بدهد و حال و هواي رونق پيدا كند. اين اتفاق درست برعكس پيشبيني كارشناسان است. زيرا آنها پيشبيني ميكردند كه در دو ماه پاياني سالجاري بازار مسكن از «ركود انتظاري» برميخيزد. شواهدي هم كه در آن زمان از بازار مسكن به دست ميرسيد نشان از اتمام ركود معاملات در ماههاي پاياني سال 91 داشت. حال اما بازار مسكن با پيشبيني كارشناسان همراه نشده و راه خود را كه چيزي جز «ركود» نيست در پيش گرفتهاست. سوال اينجاست كه چرا بازار مسكن در ركود مانده و آيا بالاخره ركود خريد و فروش مسكن خواهد شكست يا خير؟ البته بحث تنها شكسته شدن ركود در بازار مسكن نيست، بلكه مهمتر از آن قيمت مسكن پس از شكست ركود است. افزايش قيمت مسكن در دوران رونق هميشه يك اصل در اين بازار بودهاست. حال اگر اين بار هم در بازار مسكن ركود به رونق برسد بايد منتظر افزايش قيمت مسكن بود؟ آن هم در شرايطي كه قيمت مسكن در وضعيت فعلي به حدي بالاست كه برخي كارشناسان آن را اصليترين دليل كش آمدن ركود معاملات در حوزه مسكن ميدانند.
ركود تا چه زماني ادامه دارد؟
تداوم ركود در بازار مسكن اصليترين موضوعياست كه ذهن بنگاهداران و كارشناسان بازار مسكن را به خود مشغول كردهاست. اين ركود به نوعي به همه دستاندركاران بازار مسكن، از بنگاهدار گرفته تا فروشنده و خريدار آسيب وارد ميكند. زيرا بنگاهدار هرچقدر كمتر معامله كند و هر چه سرعت معاملات در بنگاهها كمتر باشد درآمد و سود كمتري خواهد داشت. از سوي ديگر خريدار هم در اين ميان متوجه ضرر و زيان ميشود. زيرا اگر در آينده بازار مسكن با رونق روبهرو شده و از خواب زمستاني برخيزد احتمالا قيمتها هم از خواب بلند ميشوند و به پلههاي بالاتري صعود ميكنند. بنابراين اگر خريدار نتواند در اين فرصت يكي، دو ماهه اقدام به خريد ملك كند در سال آينده بايد هزينه بيشتري براي خانهدار شدن بپردازد. در اين شرايط شايد براي لمس بهتر شرايط بازار مسكن بهتر باشد كه سري به بنگاههاي املاك زد. يكي از مشاوران بنگاههاي املاك منطقه پاسداران كه پيش از اين كار و كاسبي آن نسبت به ديگر بنگاهها بهتر و سرش شلوغتر بود حالا سخن از خلوتتر شدن و كساد بودن كار معاملات مسكن ميگويد.
او درباره دليل ركود در معاملات مسكن به «تهرانامروز» ميگويد: با اينكه بنگاه ما در منطقهاي تقريبا مرفهنشين واقع شده است اما گويا ركود در معاملات مسكن يك امر فراگير شده و فرقي نميكند كه مسكنهاي مورد نظر در كدام نقطه شهر باشند. اين بنگاهدار مسكن كه حسابي از كساد بودن كار خود نگران است افزود: من يكي از دلايل اين ركود طولاني را كاهش ريسكپذيري فروشندگان ميدانم. فروشندگان معتقدند كه در ابتداي سال آينده قيمت مسكن بالا ميرود و بهتر است كه مسكنهاي خود را در آن برهه زماني بفروشند تا متوجه ضرر و زيان نشوند. او در پاسخ به اين سوال كه چنين شرايطي تا كي ادامه پيدا خواهد كرد گفت: آنطور كه ما ميبينيم اين شرايط خود را باز توليد ميكند. يعني ركود حتي تا تابستان 92 هم تداوم پيدا ميكند زيرا اگر تفكر فروشندگان اين باشد كه قيمتها بالاتر ميرود و بايد صبر كرد، اين صبر و تحمل دائم تمديد ميشود. زيرا احتمال افزايش قيمت مداوم مسكن ميرود.
اين مشاور مسكن شرايط «ركود انتظاري» را تمديدشونده دانست و گفت كه از باز شدن گره معاملات در ماههاي آينده نااميد است. «ركود انتظاري» واژهاي است كه مصطفي قليخسروي اولين بار به آن اشاره و سعي كرد شرايط بازار مسكن را توسط آن بازتعريف كند. او اصليترين دليل ركود در بازار مسكن را انتظار براي تغيير شرايط دانسته و گفته بود: هر گاه فروشندگان به اين نتيجه برسند كه شرايط به يك ثبات نسبي رسيدهاست و ديگر تلاطمي در بازار وجود ندارد دست به خريد و فروش ميزنند و بازار رونق ميگيرد.
آيا آينده بازار مسكن پيشبينيپذير است؟
برخلاف گفتههاي مشاور املاك مستقر در شمال شهر كه معتقد بود ركود در تهران فراگير است و بالاي شهر و پايينشهر در ركود تفاوتي با يكديگر ندارند يك مشاور املاك در مناطق جنوبي تهران عقيده دارد كه وضع شمالشهريها بهتر است. او با اشاره به يكي از متقاضيان مسكن كه در بنگاه او نشسته است ميگويد: در روزها و حتي هفتههاي اخير معاملات بنگاههاي ما به شدت كاهش پيدا كردهاست. يعني خريدار وجود دارد اما كسي نيست كه ملك خود را بفروشد. ايشان اكنون ماههاست كه بهدنبال خانه است اما فروشندهها گاه حتي تا پاي معامله آمدهاند و بعد هم به بهانه افزايش قيمت ملك خود معامله را به هم زدهاند.
اين بنگاهدار مسكن دليل اين ركود را ناتواني خريداران عنوان كرد و گفت: وضع بنگاههاي شمالشهر بهتر است زيرا آن مناطق سطح قيمتي بالاتري دارند و متقاضيان آنها هم پول بيشتري در دست دارند بنابراين معامله را بهنوعي جوش ميدهند.
در ديگر مناطق اما مردم توان خريد ملك با قيمتهاي فعلي را ندارند. تورم كاري كردهاست كه قيمت همه كالاها از جمله مسكن بالا رفتهاست. او ادامه داد: از سوي ديگر متقاضي واقعي مسكن عموما خانهاي دارد كه ميخواهد آن را بفروشد و در منطقهاي بهتر خانه خريداري كند. اين در حالياست كه مناطق بهتر و سطح بالاتر قيمت بالاتري هم دارند و خريدار ناتوان از پرداخت آن است. دليلي كه اين مشاور املاك براي ركود در بازار مسكن ميآورد مورد تاييد يك كارشناس بازار مسكن هم هست. مجتبي فرحبخش تاكيد ميكند كه تورم عمومي در كشور به افزايش قيمت مسكن انجاميده و خريداران را از معامله ناتوان كردهاست. اين كارشناس معامله در بازار مسكن را در شرايط فعلي به شدت پرريسك عنوان كرد و گفت: در كل معامله ملك هميشه ريسك تقريبا بالايي داشتهاست.
در شرايط فعلي اما ريسك خريد و فروش به شدت بالا رفتهاست. زيرا در اين فضاي غبارآلود اقتصادي- سياسي نميتوان پيشبيني درستي كرد و تصميمي بر اساس پيشبيني گرفت. از سوي ديگر وضعيت اقتصادي- معيشتي مردم ريسكپذيري خريداران و فروشندگان را هم كاهش داده است كه مجموع اين عوامل به ركود در خريد و فروش ملك در بنگاهها انجاميده است. فرحبخش اما در اين ميان اشارهاي هم به مسكنمهر داشت. او يكي از دلايل ركود در معاملات بازار مسكن را تبليغات بسيار زياد براي تواناييهاي مسكنمهر دانست و گفت: آنطور كه ديگر كارشناسان هم ميگويند مسكنمهر متقاضيان واقعي را در خواب فرو برد و در اين مدت قيمت مسكن در بازار آزاد به طور خزنده افزايش يافت. حالا اما متقاضيان واقعي مسكن از اثرگذاري مسكنمهر نااميد شده و متوجه ناتواني خود در خريد مسكن با قيمتهاي فعلي شدهاند كه همين موضوع يكي ديگر از دلايل ركود در بازار فعلي مسكناست.
او در پاسخ به اين سوال كه پيشبيني بازار مسكن در آينده چيست گفت: به احتمال زياد اين ركود تا ابتداي سالجاري ادامه پيدا خواهد كرد و پس از آن با افزايش تقريبي قيمت مسكن زير سايه نوسانات نرخ ارز كه چند ماه پيش رخ داده بود روبهرو ميشويم و در آخرين ماه بهار هم كمي معاملات اوج ميگيرند اما اينكه در انتظار رونق چشمگير در بازار مسكن، آن هم در آيندهاي نزديك باشيم كمي بعيد به نظر ميرسد.